Moisissure en appartement : que dit la loi ?

Par l’équipe So Sponge · mis à jour le 16 juillet 2026

Locataire confronté aux moisissures ? Propriétaire qui reçoit une réclamation ? Comprendre qui est responsable et quels sont les recours possibles.

L'obligation de logement décent

Depuis le décret n°2002-120, tout logement loué doit répondre à des critères de décence. L'article 2 précise que le logement doit assurer "la protection contre les infiltrations d'air et d'eau" et disposer d'une ventilation suffisante. Un logement présentant des moisissures récurrentes dues à un défaut structurel (isolation, ventilation) peut être considéré comme indécent.

La loi ALUR (2014) et la loi Climat et Résilience (2021) ont renforcé ces obligations, notamment pour les passoires thermiques. Un logement classé G au DPE est interdit à la location depuis janvier 2025 ; les logements classés F le seront à partir de 2028.

Qui est responsable ? Locataire ou propriétaire ?

La réponse dépend de l'origine du problème. C'est souvent là que le conflit naît, car la frontière n'est pas toujours évidente.

Responsabilité du propriétaire

→ Défaut d'isolation des murs ou de la toiture
→ Absence ou dysfonctionnement de la VMC
→ Infiltrations d'eau par la façade, le toit ou les fondations
→ Remontées capillaires
→ Menuiseries défectueuses (joints usés, simple vitrage)

Responsabilité du locataire

→ Absence d'aération régulière
→ Obstruction des bouches de ventilation
→ Séchage de linge en excès à l'intérieur
→ Suroccupation du logement
→ Non-chauffage du logement en hiver

En pratique : dans de nombreux cas, les deux facteurs coexistent. Un logement mal isolé (responsabilité propriétaire) occupé par un locataire qui n'aère pas suffisamment crée les conditions idéales pour la condensation de surface. Il est important de distinguer la condensation — un phénomène physique lié à l'usage et à l'isolation — des infiltrations d'eau, qui relèvent toujours du propriétaire.

Les recours du locataire

Signaler par courrier recommandé

Décrivez le problème, joignez des photos datées, et demandez une intervention dans un délai raisonnable (2 mois).

Faire constater par un huissier

Si le propriétaire ne réagit pas, un constat d'huissier constitue une preuve juridique incontestable.

Saisir la Commission départementale de conciliation

Étape gratuite et obligatoire avant toute action en justice. La CDC tente de trouver un accord amiable.

Saisir le tribunal judiciaire

En dernier recours, le juge peut ordonner les travaux, réduire le loyer, ou accorder des dommages-intérêts.

Propriétaire : anticiper pour éviter les litiges

En tant que propriétaire bailleur, vous avez tout intérêt à traiter les problèmes d'humidité avant qu'ils ne dégénèrent. Un logement humide, c'est un locataire mécontent, une dégradation accélérée du bien, et un risque juridique réel.

Vérifier la ventilation

VMC fonctionnelle, entrées d'air non obstruées sur chaque fenêtre.

Isoler les ponts thermiques

Tableaux de fenêtre, angles, murs de façade exposés au nord.

Informer le locataire

Fournir un guide d'usage : aération, chauffage minimum, éviter le linge intérieur.

Solution intermédiaire

DryTape peut protéger les zones sensibles en attendant des travaux d'isolation.

En attendant les travaux : protéger votre logement

Que vous soyez locataire ou propriétaire, les travaux d'isolation ou l'installation d'une VMC peuvent prendre des mois. En attendant, le sticker DryTape offre une protection immédiate contre la condensation sur les zones sensibles.

Son matériau mésoporeux absorbe l'excès d'humidité de surface et empêche les moisissures de se développer — exactement là où le problème se manifeste.

Important : DrySponge traite la condensation de surface. Il ne remplace ni l'isolation ni la ventilation et ne résout pas les infiltrations structurelles. En cas de doute sur l'origine de l'humidité, faites appel à un professionnel du diagnostic.

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Sources

Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 (logement décent) — critères légaux de décence, dont l’absence d’humidité anormale
Loi n°2021-1104 Climat et Résilience — calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques
ANIL — La non-décence du logement — démarches et recours du locataire face à un logement non décent